(一)新型冠状病毒所引发的疫情具有何种法律性质?
答:本次疫情爆发突然、影响范围广、严重程度高,且截至目前尚未研发出特效药物,因此此次疫情符合不可抗力的三个构成要素“不能预见”“不能避免”且“不能克服”,属于不可抗力事件。
根据《民法总则》第180条和《合同法》第117条,不可抗力是指“不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”;根据《合同法解释(二)》第26条,情事变更则是指“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”。
本次疫情由此前从未被发现的新型冠状病毒引起,且传播迅猛、传染源至今未被确定、尚无有效治疗方法,导致境内外相关部门采取了各类不同程度的干预和管制措施,符合“不能预见、不能避免且不能克服”的不可抗力构成要件。
参照最高法院在2003年发布的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》第三条(因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷,按照《中华人民共和国合同法》第117条和第118条的规定妥善处理。)我们认为本次新型冠状病毒所引发的疫情构成不可抗力。因《合同法解释(二)》第26条明确区分不可抗力和情势变更更,在认定疫情构成不可抗力的情况下,我们根据现行法认为本次疫情不再构成情势变更。
全国人大常委会法工委于2月10日也明确,此次疫情对于不能履行合同的当事人来说属于不可抗力。
常见合同文本关于不可抗力约定:
《建设工程施工合同(示范文本)(GF-2017-0201)》中通用条款第17.1条“不可抗力的确认”:不可抗力是指合同当事人在签订合同时不可预见,在合同履行过程中不可避免且不能克服的自然灾害和社会性突发事件,如地震、海啸、瘟疫、骚乱、戒严、暴动、战争和专用合同条款中约定的其他情形。
《标准设计施工总承包招标文件》(2012版)中通用条款第21.1条“不可抗力的确认”:不可抗力是指承包人和发包人在订立合同时不可预见,在履行过程中不可避免发生并不能克服的自然灾害和社会性突发事件,如地震、海啸、瘟疫、水灾、骚乱、暴动、战争和专用合同条款约定的其他情形。
《商品房买卖合同(预售)示范文本GF-2014-0171》中专业术语解释第5条:不可抗力是指不能预见、不能避免并不能客服的客观情况。
《建设工程施工合同(示范文本)(GF-2017-0201)》、《标准设计施工总承包招标文件》(2012版)等示范文本均通过列举式的方法将瘟疫明确纳入不可抗力的范畴。但《商品房买卖合同(预售)示范文本GF-2014-0171》未对不可抗力进行列举式的约定。
(二)
建设工程施工合同延期时各方的履约风险
当前,政府因控制疫情需要通知延长假期、延期复工,且大范围的交通限制可能导致短期内农民工返城迟缓、材料设备短缺,上述情况均对建设工程施工合同的工期产生最直接的影响,即抗疫期内无法正常施工、竣工、交付导致合同迟延履行。此外,因建设工程施工本身受诸多因素影响,也会直接影响后续建设方合同履行一系列问题,将导致地产企业面临采购合同变更、逾期交付房屋等各种问题。
政府的疫情期间延期开工通知属于不可抗力。根据《民法总则》第180条及《合同法》第117条规定,因不可抗力而不能履行义务的,应根据不可抗力的影响全部或部分免除责任。“全部免除责任”是指全面免除当事人的合同责任,包括主给付义务,亦包括附随义务、违约责任等。而“部分免除责任”则是指免除部分不能按约履行的责任,如减少违约金,允许迟延履行(在不可抗力经过后继续履行)等。
建筑企业与房地产企业均不可避免地因疫情防控而产生包括工期延误、延迟交房在内的合同迟延履行情况,若将其视为违约行为,由此产生的违约金是非常高的。此时,若工期延误、延迟交房确是因政府及有关部门在抗疫期间采取的行政措施如延长假期、延期复工等导致的合理迟延,应当顺延相应的期限并免除对应的违约责任。另一方面,对于因抗疫、防疫而支出的额外费用以及因停工产生的其他损失,应首先依据建设工程施工合同、商品房买卖合同、购销合同等相关合同对于损失承担的约定承担相应责任,对于合同未作约定的部分,建议由各方按照法律规定以公平原则友好协商、共担风险。
依据湖南省住房和城乡建设厅发布的湘建价函[2020]7号《湖南省住房和城乡建设厅关于新冠肺炎疫情防控期间建设工程计价有关事项的通知》,通知明确受新冠肺炎疫情影响,疫情防控期间未复工项目,顺延工期计算从2020年1月23日起(湖南省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应)至解除之日止。复工项目,建设工程合同双方应当友好协商,合理顺延工期。该通知亦对疫情期间费用调整进行了明确。
建议:在复工前,施工单位应积极做好复工准备,摸排农民工返流到岗情况、人员缺位情况和机械材料储备情况,及时做好人员、材料的调整安排工作,采取合理措施防止损失进一步扩大。在疫情期间,应统计与本次疫情中产生的合理损失(包括停工损失、人材机价格上涨等)、工期延误情况,并积极搜集相关资料,固定相关证据,以充分保护自身合法权益。在复工后,施工单位应及时通过书面文件方式就本次疫情中产生的合理损失、工期延误情况与施工单位进行友好协商并签署补充协议,以便根据施工进度安排其他事宜。当然涉及到设计、监理等相关程序同样需要提前谋划。
(三)房地产企业在商品房销售合同中的履约风险
1、商品房买卖合同中逾期交房法律风险
在建设工程工期滞后的情况下,导致房地产企业(建设方)存在逾期交付房屋的风险。若约定的交房时间在疫情控制期间,则地产企业可主张将交房日期顺延至疫情结束之后的合理时间,且无需承担逾期交房的违约责任。
若交房时间疫情结束后,但确因受到疫情影响导致无法按期交房,则可根据工程复工等情况变更房屋交付日期。如上述分析,除不可抗力之外,情势变更、正常商业风险等均可能影响房屋交付时间。故地产企业可以疫情为抗辩理由主张免除责任,但是,因疫情对建设工程工期的影响周期无法直接、准确判断,地产企业仍存在无法免除逾期交付房屋全部法律责任的风险。
建议:在疫情期间,企业应固定好与本次疫情中产生的合理损失、延期交房情况有关的证据,充分保护自身合法权益,同时也要采取合理措施防止损失进一步扩大。在正常复工后,根据项目的实际情况,重新合理确定房屋交付时间,并通知或以公示等方式告知买受人。
2、
商品房买卖合同中逾期办理产权登记风险
鉴于目前政府部门业务窗口可能关闭,也有可能出现,因回复办公初期挤压的办证工作太多,影响办证时间,房地产企业可能面临逾期办理产权登记的风险。相对于逾期交付房屋的风险,影响逾期办理产权登记的因素相对单一,在政府部门恢复正常办公后可办理相关手续,假期延长、延期复工对办理产权登记影响的周期较易判断。
建议: 房地产企业在政府部门的相关业务恢复后,尽快办理产权登记手续,避免逾期办理产权登记的法律风险。
3、
房屋买卖认购协议的履行期限法律问题
房地产企业与认购人签署的认购协议中,一般约定了签署商品房买卖合同、支付首付款的时间,若该义务的履行期限在控制(最终以政府的通知为准)期间,则将因企业延期复工导致认购协议无法按照约定履行,在此情况下,双方可变更履行期限。但是,在 控制期之后,认购协议的履行基本不受影响,双方应按照约定履行义务。
建议:对签署的认购协议进行审核,若发现需在假期延长、迟延复工期间履行的认购协议,应尽快与认购人沟通,重新确认履行时间或根据实际情况解除认购协议。
4、其他合同的履约法律风险
根据疫情防控、减少人员流动的需要,房地产企业的经营活动基本暂停,由此导致相关业务合同约定的内容需进行变更。除建设工程施工合同外,房地产企业签署的合同主要包括:设计等咨询类合同,物料等采购类合同,销售代理、广告等营销类合同,疫情对上述合同的履行时间、履行内容等亦产生一定影响。房地产企业及其他合同当事人均有权在一定条件下免除履行合同的责任,提出变更或解除合同的主张。具体可包括以下情形:
(1)开工时间的延期,可能影响土地部门给定的开工时间逾期。若该义务的履行期限在控制(最终以政府的通知为准)期间,应属于可协商的范畴,房地产企业可根据实际情况提前做好汇报等事宜。
(2)代理销售合同需要变更的问题,目前各项目的售楼部关闭,代理销售合同中有关业绩考核等条款若继续履行对代理公司显然有失公平。因此,需要对合同中有关条款作出变更。
(3)又如广告宣传合同,受疫情影响可能导致继续履行合同并无法达到预先的推广效果,在此情况下,房地产企业可要求变更合同履行时间、履行内容或直接解除合同。
建议:就部分对时效性要求较强的合同,但合同仍具备继续履行的可能性。房地产企业在复工后与合同向对方进行沟通,对受疫情影响的相关条款重新协商,或依据法律规定、合同约定等解除合同。
(编辑:刘研、邓晶晶、方旦、喻鑫、李昂)