（一）因新冠肺炎疫情造成合同当事人无法履行义务，合同相对方能否据此解除合同？
答：本次新冠疫情符合“不能预见”“不能避免”且“不能克服”，属于法律上的“不可抗力”，
合同相对方一般不能据此主张解除合同。
1、承租人如因疫情无法缴纳租金、物业管理费、商业管理费，出租人一般不能请求解除合同。
承租人在疫情防控期间不能按时支付租金的情况分为两类。一类是承租人未支付租金的行为与疫情防控直接相关，比如承租人因疫情防控无法与出租人对接，又无法通过其它方式支付租金。对于该种情况，可以根据疫情防控对承租人的影响，部分或者全部免除承租人的违约责任，出租人亦不能因此解除合同。另一类是承租人以疫情防控导致经济效益下降为由未按时支付租金。对于该种情况，一般不宜认为疫情防控与未支付租金之间存在法律上的因果关系，承租人未按时支付租金的行为构成违约，但该违约行为与疫情导致的经济效益不好有关，并非恶意违约，只要承租人在疫情结束之后继续履行合同且补交房租，出租人的合同目的仍然可以实现。因此，从合同法鼓励交易的精神以及疫情防控的客观现实出发，对于因疫情防控期间未按时支付房租的行为，不宜认定为根本违约，进而解除合同，这与九民会议关于“轻微违约不可解除合同”的精神亦相契合。
出租人出租自持物业所签订之合同一般约定了如承租人延迟支付租金达到一定期限，出租人可以解除合同。在本次疫情期间，如因受疫情影响导致承租人无法办理缴纳租金、物业管理费、商业管理费的手续，则该请况属于因不可抗力导致的不能履行义务，一般不认为是违约行为，出租人不能据此解除合同。
2、如出租人因疫情导致无法履行商业管理、物业管理等义务，承租人也不可据此主张解除合同
如前所述，本次新冠疫情属于不可抗力，如在疫情期间因政府管制等原因造成出租人无法履行商业管理、物业管理等义务，该不履行义务的行为同样不认为是违约行为，承租人一般不能请求解除合同或要求出租人承担违约责任。
（二）
因新冠疫情造成承租人无法对租赁标的进行正常的使用和收益，承租人是否可以请求核减租金？
答：商用房屋承租人可以请求出租人核减部分租金，自住房屋承租人仍须正常缴纳租金。
1、商用房屋承租人可请求减免部分租金
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。这一规定又称“情势变更原则”。
对于商用房屋，此类房屋以生产经营为目的。因疫情和防控需要，承租人无法对租赁标的进行正常的使用和收益，生产经营受到较大影响。比如餐厅、宾馆无法正常营业或被要求限期停业，电影院、KTV、商场等消费娱乐场所客流下降、收入减少等。另外，疫情期间企业提供的的物业服务及商业管理服务也相应减少。商用房屋的承租人一般可以请求减免部分租金及管理费。如承租人请求，出租人可根据情况与承租人协商，减免疫情期间的部分租金及管理费。
2、自住房屋承租人一般不能请求减免租金
自住房屋因其没有因疫情影响房屋的使用，房屋仍能正常发挥其效用，一般而言自住房屋的承租人不能请求减免租金。
（三）针对商业运营业务的法律建议
1、为承租人支付租金、管理费提供便利
对于因疫情无法缴纳租金、管理费的承租人，出租人可通过线上、电话等方式远程为其办理缴纳租金、管理费的手续，避免承租人以不可抗力为由拒不缴纳租金、管理费。
2、对于商用房屋承租人减免租金的请求，出租人可协商减免部分租金及管理费
因疫情造成的商用房屋无法正常经营，无论对出租人还是对承租人都会造成损失，该部分损失应由双方共同承担，承租人请求减免租金具有法律依据。对于提出请求的承租人，出租人可根据受影响程度及实际情况与承租人协商减免部分租金及管理费，并形成书面协议，避免纠纷。
3、注意固定和保留证据
出租人可注意收集和留存有关疫情发展、防控措施以及造成合同履行障碍的证据。比如，当地政府针对疫情发布的相关政策，采取的具体措施等。
如果双方当事人在疫情防控期间存在协商沟通的，应保留相关往来函件、邮件、聊天记录等，必要时可通过公证的方式予以固定。
（编辑：刘研、邓晶晶、喻鑫、高寒、李昂、方旦）
